東京都内の戸建住宅の平均的広さはどのくらい～相続に備える

2024-02-27 2024-03-18

olivealmond

50歳を過ぎると、親は当然高齢になります。私の親は80歳を超えます。毎年、健康できることを祈っていますが、突然何が起こるかわかりません。そうなると、親の財産の相続について考えておかなければいけない時期です。高齢の親としては、今後子供同士で相続でもめないように、その分配を考えてくれて、ありがたいことです。相続にかかる税金だけでなく、それ以外にも想像されるものについても、事前にどうするかを考えなければいけません。

相続する対象で難しいのは、財産のうち土地建物です。相続人が複数いれば、建物は分割できることは少ないですし、そういう時期には皆それぞれ世帯を持ち、住まいとして別のところに建物・土地（マンションなどの区分所有含む）を所有していることが多いと思います。地方から首都圏に学生時代から上京しそのまま首都圏で就職・結婚すると、地元の実家を相続するとなると、将来的に使うことのない実家の管理・処分が大変と聞きます。

一方、私の場合は、実家が東京23区内で、いずれその土地・建物を兄弟で相続することになります。どちらかの兄弟がすべての土地を相続すると、23区内の地価（相続では路線価）は異様に高いので資産価値が総資産の中で際立つので、その一人が大きな相続税を払わなければいけなくなりますし、更に、法定相続の遺留分（平等に資産を相続されない兄弟に最低支払わないといけない額）を最悪兄弟に支払わなければいけないという、経済的にダブルパンチとなりえます。

一方、23区内の一軒家は地方に比べて当然狭い土地であり、それを兄弟で分け合えば、相続するのはさらに狭い土地になります。もしその土地に住むにせよ、狭小住宅となりえて、活用することない土地を相続する可能性も出てきます。各区市町村は狭小住宅の増加を避けるため敷地面積の最低限度を定めているところが多く、例えば実家のある地域では一軒家では敷地面積が70㎡以上でなければいけません。つまり、70㎡2より狭い土地を相続しても新たに家が建てられないことを意味します。　

私自身、相続する土地の広さを事前に教えてもらったので、そもそも快適に過ごせる住宅となりうるのか、平均的なデータを調べてみました。

そこで、東京23区での平均的な戸建住宅の平均的な数値は、国土交通省や東京都が公開している統計データで見ることができます。

まず、日本の平均的な一軒家の延床面積（1，2F合わせた住宅内の面積）は約35坪＝116㎡。国土交通省が定めた「最低居住面積水準」は3人世帯で40㎡、「誘導居住面積水準」は3人世帯で75㎡だそうです。

一方、東京都は過密のため、一軒当たりの延床面積は65㎡となっていて、つまり約20坪＝2LDKとなっています。2階建てと仮定すると、簡便計算して建築面積は32.5㎡、建蔽率（その敷地に建物を建てる最大面積）60％で割り戻すと、敷地面積は109㎡となります。しかし、下の東京都のデータでは、東京都の23区内の戸建住宅の敷地面積の平均は218㎡となっており不思議さを感じます。代々東京に住んでいる人はかなり広い土地に住んでおり、大半のサラリーマンは賃貸かマンションの区分所有で狭い土地で過ごしているということなのでしょうか？

平成28年(2016)　23区平均敷地面積218m2